PS:1-Trước hết phảỉ hiểu chính xác khái niệm “Thị trường bong bóng”: “ Khi người mua tin rằng giá BĐS chỉ có tăng hoặc ít ra cũng không bao giờ giảm ,dẫn tới đi vay quá nhiều với hy vọng giá tiếp tục tăng sẽ mang lại lợi nhuận cho mình và sẽ dễ dàng tìm được người mua khác cũng suy nghĩ như mình (‘NĐT thứ cấp/Thị trường thứ cấp), còn người cho vay thì định giá BĐS quá cao với niềm tin rằng giá đó còn cao hơn nữa”;
2-“Bong bóng BĐS “ là hiện tượng RẤT PHỔ BIẾN trong các mô hình tăng trưởng kinh tế có cơ cấu kinh tế dựa chủ yếu vào 2 yếu tố: Đất + Tín dụng;
3-CS này nói về 7 bài học kinh nghiệm của Nhật Bản;
I- KINH NGHIỆM NHẬT BẢN:
1-Bài học đầu tiên, các chuyên gia Nhật Bản cho rằng, cần hiểu về đặc tính của bong bóng BĐS.
+Theo họ, đã là bong bóng thì không thể tồn tại được lâu, trước sau gì nó cũng sẽ vỡ.
2-Hai là, việc đánh giá tình hình kinh tế trên quan điểm vĩ mô và trung lập là đặc biệt quan trọng.
+ Kinh nghiệm ở Nhật Bản cho thấy, khi đang ở giữa thời kỳ bong bóng thì mọi người thường khó nhận ra đó là bong bóng.
+Vì thế cần có những đánh giá ở tầm vĩ mô và trung lập mới có nhiều khả năng phát hiện để điều chỉnh kịp thời.
3-Ba là, cần đánh giá chính xác về dòng tiền /cashflow từ hoạt động kinh doanh. Đây chính là nguồn tiền quan trọng nhất để hoàn trả tiền vay.
4-Bốn là, ở từng tổ chức tín dụng, việc nhận thức và hành động nhanh chóng để không rơi vào bong bóng BĐS khó thực hiện được theo hướng “từ dưới lên” và khi đó, các chỉ thị, mệnh lệnh từ “trên xuống” là quan trọng.
5-Năm là, đặt tiêu chuẩn về nợ xấu thấp, tiêu chuẩn về kiểm tra, giám sát thiếu và không minh bạch đã là một trong những nguyên nhân;
6-Sáu là, xác lập cơ chế cho việc phá sản ngân hàng.
+ Nhật Bản đã từng thực hiện nguyên tắc không phá sản ngân hàng khiến không ai nghĩ tới chuyện ngân hàng phá sản và do đó không có chuẩn bị.
+ Để thực hiện việc cho phá sản những ngân hàng yếu kém thì cần hoàn thiện khung pháp lý và tăng cường vai trò của các cơ quan liên quan (như bảo hiểm tiền gửi, cơ quan thu hồi và xử lý nợ).
7-Bảy là, tái cơ cấu bên đi vay là một biện pháp xử lý nợ xấu phát sinh sau khi vỡ bong bóng BĐS. Cần có kế hoạch tái cơ cấu khả thi và rõ ràng, có cơ chế phá sản để tái cơ cấu lại bên đi vay, tăng cường chức năng của các tổ chức liên quan trong quá trình tái cơ cấu này (cơ quan thu hồi và xử lý nợ).
II-THỰC TẾ VIỆT NAM:
1-Vốn cho thị trường BĐS Việt Nam chủ yếu đến từ ngân hàng:
+Thị trường bất động sản là thị trường đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế, xét cả về mặt quy mô giá trị và sức lan tỏa.
+Tuy dư nợ BĐS của ngân hàng chưa cao, nhưng tài sản đảm bảo tín dụng ngân hàng lại chủ yếu dưới dạng BĐS (khoảng 65%).
+ Ngoài ra, dù quy mô hoạt động kinh doanh BĐS chiếm khoảng 5,4% GDP của Việt Nam năm 2013, nhưng tính lan tỏa của thị trường BĐS lại rất lớn, liên quan đến nhiều ngành nghề, đối tượng khác (như xây lắp, sản xuất nguyên vật liệu, tư vấn thiết kế, lao động, chủ hộ…).
+ Thị trường này đã thu hút một số lượng lớn vốn đầu tư nước ngoài. Theo Bộ Kế hoạch Đầu tư, đến nay có đến 407 dự án giá trị đăng ký 49 tỷ USD, chiếm 21% tổng giá trị FDI đăng ký.
2-Thị trường BĐS Việt Nam cũng còn nhiều tồn tại:
+Phát triển thiếu ổn định do luật lệ thay đổi giật cục,quá nhanh,không thể tiên liệu;
+ Đầu tư mang tính tự phát;
+ Thông tin quá lộn xộn,không theo chuẩn nào,cơ quan nào cũng có số liệu riêng,dẫn đến thiếu minh bạch;
+ Thiếu chuyên nghiệp;
+ Giá cả còn quá cao so với mức thu nhập của người dân;
+ Đặc biệt, khâu quản lý, kiểm soát và quy hoạch thị trường BĐS còn yếu, khiến cung-cầu mất cân đối;
+Thị trường tài chính BĐS ở Việt Nam còn mới ở dạng sơ khai và chưa đa dạng;