1- Mô hình phát triển tăng trưởng của Việt Nam dựa trên 4 nguồn lực chính :
+ Đất và lao động rẻ;
+Tín dụng ;
+ FDI;
2-Trong cái mô hình đó tính “song sinh” giữa ngân hàng và BĐS càng gia tăng “tính tương tác” nhân vs quả :Nóng lạnh của tín dụng lập tức thể hiện ngay trên thị trường BĐS,không cần biết chủ đầu tư và người mua sử dụng or NĐT thứ cấp mang quốc tịch gì!
PS:Vì hầu hết các dự án FDI trong lĩnh vực BĐS cũng theo mô hình “Mỡ rán mỡ” :Vốn thực đưa từ nước ngoài vào VN trong mỗi dự án nhiều nhất cũng chỉ đạt 30% tổng vốn cam kết,70% còn lại là vay ngân hàng tại Việt Nam và tiền trả góp/trả ngay của người mua cũng…..Việt Nam là chính!
3-Khi thị trường phát đi tín hiệu “Cầu” vượt “Cung” (!???) thì NHNN /Nhà điều tiết điều chỉnh lượng tiền bơm vào lĩnh vực BĐS bằng TT 36 : Giảm hệ số rủi ro + Tăng tỷ lệ % vốn ngắn hạn cho vay trung/dài hạn;
4-Còn khi thị trường phát đi tín hiệu ngược (3) thì NHNN /Nhà điều tiết lại điều chỉnh …..ngược lại với (3):Tăng hệ số rủi ro + Giảm tỷ lệ % vốn ngắn hạn cho vay trung/dài hạn;
KL N0.1: Đó là lý thuyết ABC !
5-Problem nằm ở chỗ:
+ Cái “tín hiệu mà thị trường phát đi” nói trên là THỰC hay ẢO?
+ NHNN điều tiết lượng dụng tín có ĐÚNG LÚC & ĐÚNG LƯỢNG không ? Có bị chi phối bởi các lý do phi kinh tế không?
6-Chủ đề của CS này là chỉ ra mối quan hệ nhân quả giữa TT36 (Đã thảo luận trong các bài giảng /CS trước ) với TT 14 (Cũng được nhắc đến nhiều lần trong các bài giảng/ CS trước):
+ NHNN còn đủ THỜI GIAN & NGUỒN LỰC để tiếp tục “câu giờ” việc xử lý BĐS thế chấp tại các TCTD bằng “tiền tươi thóc thật và theo giá thị trường”?
+Phải chăng NHNN đang hy vọng (!!??) kinh tế thế giới and/or tiếp đó là kinh tế Việt Nam sẽ tốt lên như một tiền đề làm tăng giá trị của núi BĐS thế chấp tại các TCTD ?
KL N0.2:
+ Gần 500 bộ hồ sơ bán nợ xấu được VAMC gửi chào hàng đến các nhà đầu tư nước ngoài đến giờ chưa thấy ….con bò lạc nào hồi âm !
+ Tạm chưa bàn đến “GIÁ TRỊ SỔ SÁCH” của các BĐS thế chấp này CHÊNH LỆCH đến mức nào so với GIÁ TRỊ THẬT khi ký hợp đồng tín dụng/Hợp đồng bảo lãnh tín dụng mà BĐS được dùng làm “Tài sản đảm bảo”;
+ Tạm chưa bàn đến GIÁ THỊ TRƯỜNG HÔM NAY của các BĐS thế chấp này có còn bằng “GIÁ TRỊ SỔ SÁCH” khi ký hợp đồng tín dụng/Hợp đồng bảo lãnh tín dụng mà BĐS được dùng làm “Tài sản đảm bảo”;
7-Nếu NHNN muốn cứu các TCTD ( Vì đây là trách nhiệm của “Cơ quan chuyên ngành” theo cách hiểu ….Việt Nam mà !?) thì phải tìm cách tạo ĐẦU RA để các TCTD /DATC/VAMC bán/xả bớt núi BĐS đang bị “xích” trong kho của các đơn vị này ?
+ Cách nào ? Bơm tín dụng cho người mua BĐS (Kích cầu) thay vì bơm cho các chủ đầu tư BĐS (Kích cung)!
+ Hệ quả :Theo nhà báo Hải Lý,TBKTSG,thì số tiền bơm vào thị trường lại chui lộn (!?) vào chủ đầu tư BĐS (Kích cung) + NĐT thứ cấp (những người vay tiền của TCTD để mua BĐS không phải để sử dụng mà để chờ tìm được “người mua khác ….ngu,tham hơn mình” ! (Đó là BẢN CHẤT THỰC của cái gọi là “Bong bóng BĐS”!)
KL N0.3:
+ Khi không thể tìm được “người mua khác ….ngu,tham hơn mình” sau vài năm cắn răng chịu đựng những tổn thất do biến động lãi suất,tỷ giá,etc….thì các NĐT thứ cấp này sẽ hành động như thế nào: KHÔNG CẦN PHẢI….DẠY….Đ….VÉN VÁY ! (Nhất là NHNN!)
+ Cho nên việc sửa TT 36 (Theo dự thảo hiện hữu !) sẽ là mũi tên trúng 2 đích : Cứu các TCTD (tạo đầu ra /giảm cung) trong việc “xử lý” núi BĐS nợ xấu trước khi triệt để triển khai thực hiện TT 14 chăng???
WAIT & SEE :XEM HỒI SAU SẼ RÕ !
“KHI THỦY TRIỀU RÚT SẼ BIẾT AI ĐANG TẮM TRUỒNG”-W.BUFFET!
