1-Phàm đã là “Kinh doanh/Đầu tư/Business/Investments” thì luôn luôn đi cùng với rủi ro;

2-Mức độ rủi ro (Tần suất;Tác hại; etc…) là tùy vào:

+ Ngành nghề/lĩnh vực;

+ Không gian địa lý/địa chính trị;

+ Thời gian/thời kỳ lịch sử cụ thể;

3-Rủi ro có 2 loại :

+ Rủi ro không do CON NGƯỜI gây ra (“Thiên tai”) : mang tính khách quan,con người không thể kiểm soát được,nhưng có thể “dự đoán” nhờ logic,duy lý,kinh nghiệm (VD : Thiên tài);

+ Rủi ro do CON NGƯỜI gây ra (“Nhân tai”) : mang tính chủ quan,con người có thể kiểm soát được, nhưng rất khó “dự đoán” bằng logic, duy lý, kinh nghiệm (VD :Thể chế; Đường lối, chính sách, các quy định có tính pháp luật (từ lập pháp đến lập quy;etc…);….

4-Lĩnh vực BĐS (hay gọi chung là “Thị trường địa ốc/BĐS” ) tại Việt Nam có những rủi ro tiềm ẩn đáng lưu ý nhất sau đây:

+ Thị trường nay chưa vận hành đúng theo quy luật cung-cầu của thị trường, tức nó hình thành và hoạt động dưới sự “định hướng chủ quan” của CON NGƯỜI (chính sách/quy hoạch/luật pháp, etc….);

+ Các thay đổi trên thị trường này thường có tính “nhiệm kỳ”, giật cục và bầy đàn, NHẤT là trên phương diện CUNG;

+ Do đó xu hướng chung của thị trường này là CUNG vượt CẦU ( Chính xác phải dùng thuật ngữ “SỨC MUA/KHẢ NĂNG CHI TRẢ”,”THU NHẬP QUỐC GIA KHẢ DỤNG/NATIONAL DISPOSAL INCOME/NDI”);

+ Giá cả BĐS dễ bị “thao túng”:

- Vị lợi ích chính trị  (bệnh thành tích/phong trào !) and /or

- Vì “Lợi ích nhóm” (“bắt tay giữa các ngân hàng và các chủ đầu tư BĐS” chẳng hạn);

- Nhất là khi NHNN (Tương tự NHTW ở các nước theo mô hình kinh tế thị trường) phải gánh CÙNG LÚC 4 chức năng xung đột về mặt lợi ích (C.O.I=Conflict of Interest) như NHNN VN :

- “Nhà điều tiết chính sách tiền tệ” ;

- “ Nhà điều tiết tài khóa”

- “ Cổ đông lớn, thậm chí là chi phối của các ngân hàng,kể cả NMTMCP thông qua các “Cổ đông sáng lập” là DNNN như PVN trong Oceanbank; EVN trong AABank; và các NH vừa bị “Mua “0” Đồng ;  AND

- “ Nhà đâu tư/Kinh doanh vàng/Kinh doanh ngoại hối”;

5-Tại sao tại thị trường này của Việt Nam CUNG luôn có xu hướng vượt xa CẦU (“SỨC MUA/KHẢ NĂNG CHI TRẢ”,”THU NHẬP QUỐC GIA KHẢ DỤNG/NATIONAL DISPOSAL INCOME/NDI”)?

+ Trong số các nguồn lực HỮU HÌNH /material resourses để tăng trưởng kinh tế (Lưu ý : “Tăng trưởng” không đồng nghĩa với “Phát triển”!) thì Việt Nam chỉ có lợi thế so sánh ( Lưu ý : SO SÁNH  kiểu D.Ricardo chứ không phải TUYỆT ĐỐI kiểu A.Smith !) là:

a/ Đất;

b/ Lao động rẻ;

c/Tài nguyên thiên nhiên;

d/Vị trí địa lý (Biển và hàng không);

+ Nhưng sau mấy thập kỷ khai thác ồ ạt, vô tội vạ, cho nên khi sang Thế kỷ 21 Việt Nam thực chất chỉ còn a+ b + d , trong đó “d” lại không thể phát huy tác dụng lợi thế do vướng vấn đề thể chế + Chính trị quốc tế;

PS: ADAM SMITH ( Cùng thời với Nguyễn Trường Tộ thời Vua Tự Đức !) đã kết luận “ Lao động là mẹ, đất là cha” khi đi tìm câu trả lời cho câu hỏi “ SỰ GIÀU CÓ CỦA QUỐC GIA DO ĐÂU MÀ CÓ”!

KL N0.1: Cho nên các doanh nghiệp Việt Nam chỉ còn 1 lựa chọn TỐT NHẤT để LÀM GIÀU NHANH là CHỌN lĩnh vực có thể “TAY KHÔNG BẮT GIẶC” = LĨNH VỰC “BUÔN ĐẤT” + LÀM QUAN : Không có vốn thuộc chủ sở hữu nên cần ngân hàng sân sau cấp vốn dễ dãi + Quan hệ cá nhân để có THÔNG TIN QUY HOẶC/CHÍNH SÁCH/LUẬT LỆ,…và NHANH CHÓNG CÓ CÁC LOẠI GIẤY PHÉP trước khi ĐỐI THỦ CẠNH TRANH nhận ra CƠ HỘI LÀM ĂN !?

FYI:

+ Khi nghiên cứu về quá trình CNTB thay thế chế độ phong kiến ,C.Mác gọi hiện tượng này là “Tích lũy nguyên thủy hay “tích lũy bằng máu” mà sau nay các nhà kinh tế học gọi bằng một loạt thuật ngữ mới :”Chủ nghĩa tư bản hoang dã”;”Chủ nghĩa tư bản thân hữu”;”Chủ  nghĩa bản xổng chuồng”;Ơ Nga thì gọi là “Chủ nghĩa tư bản đồng chí”!)

+ Còn khi tìm hiểu về CNTB Châu Á chính C.Mác cũng vô cùng lung túng đến mức ông đành gọi cái xứ sở “Thiên nhiên ưu ái quá nên CNTB chân chính không thể hình thành được” là “Phương thức sản xuất Châu Á”;

PS:

+ Tôi phải dẫn C.Mác (chứ không phải các học giả khác !) là để nhấn mạnh cái đặc trưng KỲ LẠ/HUYỀN BÍ của Châu Á,trong đó có Việt Nam!

+ Ngay cả “Ngôi sao công nghệ Việt Nam” FPT cũng đi lên bằng con đường cổ điển này;

6-KL N0.2: Cho đến thập kỷ thứ 2 của Thế kỷ 21 này KL N0.1 vẫn còn nguyên giá trị và nhờ TT36 và sự câu giờ của TT14 NHNN mà KL N0.1 đang đẩy thị trường BĐS (và chắc chắn cả lĩnh vực ngân hàng/tài chính!) vào vòng xoáy của cái mà thế giới đang mất ăn mất ngủ :Khủng hoảng 2008 phiên bản 2016!

7-KL N0.3: ”Khủng hoảng 2008  Phiên bản Made in USA” khác “Khủng hoảng 2016 Phiên bản Made by China” là 2 điểm chính :

+ Made in China, rồi lan tỏa theo quy luật của “Thế giới phẳng” sang các quốc gia “ràng buộc quá mức vào China” và bị quy tội “Made by China”;

+ Khủng hoảng 2016 Phiên bản Made by China” là khủng hoảng mang trong mình cùng lúc 3 căn bệnh:

- Năng lực sản xuất vượt quá xa khả năng hấp thụ/Sức mua,nhất là tại China;

- Mất giá (kể cả “phá giá”!) nội tệ của hầu hết các nước, trước hết và chủ yếu là China và các quốc gia “ràng buộc quá mức vào China” (về thị trường XNK) mang hình bóng của cuộc khủng hoảng 1998 tại Châu Á;

-Ung nhọt của “Tín dụng dưới chuẩn,nhất là lĩnh vực BĐS” tích tụ từ thập kỷ thứ 1 Thế kỷ này có nguy cơ VỠ TUNG do những NHÂN TAI (Rủi ro do CON NGƯỜI gây ra!) !?

8-KL N0 4 : Giá cả BĐS có thể tăng được không ? (Như VNREA ,Bộ XD; các “Công ty …quốc té” ra sức tô hồng và vô tình /CỐ TÌNH ru ngủ người mua !)

a/Ai cũng biết chừng nào CUNG vượt CẦU thì giá cả phải giảm;

b/ Vậy tại sao các tổ chức nói trên luôn khẳng định giá năm sau (2015 cao hơn 20% so với 2014 và 2016 sẽ tăng 5-10% so với 2015 mà KHÔNG NÓI RÕ giá đó đã quy đổi về USD ,đã loại bỏ yếu tố lạm phát,phá giá VNĐ hay chưa? Trong khi có tới “ ¾  “Người trưởng thành tại Châu Á chẳng hiểu mô tê gì về tài chính” theo S&P !Huhu….) tăng hơn năm trước ?Có thể có mấy NGUYÊN NHÂN:

+ Thực tế CẦU đang cao hơn CUNG ( Hay mức tăng /% của SỨC MUA cao hơn mức tăng / % của LƯỢNG CUNG)?

+ Giá chào bán (Do các tổ chức kể trên CÔNG BỐ sau khi NGHIÊN CỨU?!) thực ra chỉ là GIÁ ẢO?

+ Giá thành sản phẩm quá cao nên buộc các chủ đầu tư phải bán với giá cao để ít nhất cũng đủ HÒA VỐN (nhằm có đủ tiền trả lãi ngân hàng và cầm cự chờ ….trời sáng vào ….“buổi sáng hôm sau của buổi sáng ngày hôm sau”!?)?

+ Chủ đầu tư “bắt tay với ngân hàng” về lãi suất?

+ Chủ đầu tư không còn dư địa để giảm giá thành hay không ,mà không ảnh hường đến lợi nhuận của chính mình và các “đối tác” như NĐT thứ cấp, môi giới, nhà thầu, etc….? (Thay thế vật tư xây dựng chất lượng kém hơn hay còn được gọi là “chất lượng tương tự” với sai số tới cả chục %!?); Giảm giá nhân công xây dựng;Giảm tiền SDĐ;etc….)

PS: Tôi gọi loại cty Savills,CBRE,….này là “Quốc té” vì :

+ Họ đang “gánh 2 vai” vừa môi giới/sales B0ĐS,vừa “Nghiên cứu thị trường”?

+ Họ sẽ tháo chạy (“Té”) đầu tiên như bầy kền kền ngay khi đánh hơi thấy mùi ….Thần chết (!) ghé thăm cái thị trường BĐS Việt Nam này!

THAY CHO KẾT LUẬN: GIẤC MƠ VIỆT NAM : CÒN LẠI GÌ SAU CƠN SỐT ĐẤT ?

http://m.vietnamnet.vn/vn/kinh-doanh/284910/giac-mo-da-nang-con-gi-sau-con-sot-dat.html

PS: SORRY VIETNAMNET & ACE QUÊ ĐÀ NẴNG !

1-Nguồn thu từ khai thác quĩ đất những năm trước từ 5.000 - 5.500 tỷ.

KL: Sụt giảm hơn 3 lần!