Câu hỏi mới : “Tại sao Thầy lại xếp “cổ phiếu” lên hàng đầu trong các “Kênh đầu tư”?
Trả lời: Vì kênh cổ phiếu (mà truyền thông xứ ta gộp chung là “Chứng khoán” !) CÙNG LÚC đáp ứng 3 TIÊU CHÍ ĐỂ LỰA CHỌN “KÊNH ĐẦU TƯ” Ở ĐÂY LÀ “3 IN 1” ;
FYI: NGƯỜI TRUNG HOA TỪ THỜI LÃ BẤT VY ĐÃ THUỘC LÒNG CÂU “THẦN CHÚ” SAU ĐÂY :CHỚ CÓ BAO GIỜ BƯỚC VÀO 1 CĂN NHÀ LẠ NẾU CHƯA BIẾT CỬA THOÁT HIỂM NẰM Ở ĐÂU !
Hi ACE trong Chương trình ONLINE TRAINING,
Dù đã là 31/12 nhưng vẫn có người lo lắng đến chuyện money making thì Thầy rất vui,nên cũng tranh thủ giờ nghỉ trưa trả lời câu hỏi :“Theo Thầy thì thị trường BĐS Việt Nam nói chung trong năm tới xấu hay tốt” như sau:
1-“Tốt” hay “Xấu” còn tùy vào tương quan CUNG-CẦU:
1.1-Lượng cung sẽ tăng vì 3 lý do:
+ “Đất nhiều ” + “Lao động nhiều /rẻ “ vẫn luôn là “lợi thế so sánh” của xứ ta từ xưa đến nay,chưa có sự thay đổi nào đáng kể,cho nên lĩnh vực BĐS + ngành nghề thâm dụng lao động là “hạp với sở trường sở đoản “nhất của các doanh nghiệp Việt!Hay nói dễ hiểu hơn: Khi có vốn người Việt ưu tiên trước hết là bỏ vào 2 lĩnh vực này;
+”Thu từ đất “ vẫn và sẽ còn là nguồn thu vô cùng lớn trong cơ cấu ngân sách nhà nước & DNNN ,nhất là trong bối cảnh thu từ xk tài nguyên (dầu thô,than,etc…) + thuế XNK nói chung ngày càng giảm,cho nên NHNN có muốn siết tín dụng vào BĐS cũng không dễ!
+ Núi nợ xấu (gần 25 tỷ USD) mà trong đó có tới gần 90% tài sản bảo đảm (TSBĐ) là BĐS (và gần 40% trong số TSBĐ này liên quan đến các đại án ngân hàng) không thể không xả, dù theo cách & tỷ lệ & giá nào chăng nữa!
1.2-Sức mua/Túi tiền/Khả năng chi trả (Tôi không muốn dùng từ “Cầu” or “Nhu cầu” vì rất dễ hiểu lầm) khó có thể tăng CÙNG NHỊP ĐỘ với “Gia biến của lượng cung “ vì 2 NHÓM lý do sau:
1.2.1-Sức mua trong nước:
+GDP tăng chậm lại khi dân số liên tục tăng,thì thương số GDP/đầu người khó tăng!
+GDP là “doanh thu”, trong khi chi phí/giá thành không giảm,thậm chí còn tăng thêm trong nhiều ngành do năng suất lao động không tăng,chi phí “lưu thông phân phối”+ tiền lương cơ bản liên tục tăng, thì hiệu số “R-C”,tức “Thu nhập trước thuế/Pretax –Income,sẽ giảm tương đối: Kết quả là “Thu nhập quốc gia khả dụng /National Disposal Income/NDI sẽ giảm hoặc không tăng;
Khi NDI/đầu người sẽ giảm hoặc không tăng thì tổng sức mua của toàn xã hội cũng tương tự !
FYI: “Thu nhập quốc gia khả dụng” là gì ? Xin dẫn 1 ví dụ cho dễ hiểu:ACE có tài khoản cá nhân /ATM,sau mỗi lần rút tiền thì nhận được tín nhắn : Số dư thực tế là 100 triệu (TỔNG THU NHẬP QUỐC DÂN /GROSS NATINAL INCOME/GNI ) và số dư khả dụng là 70 triệu (NDI) ,có nghĩa là ACE chỉ được xài có 70 triệu,30 triệu còn lại “Nợ phải trả” của ACE!
Quốc gia cũng vậy!
1.2.1-Sức mua từ bên ngoài:
+ Chính sách lãi suất của Fed dưới thời D.Trump không thể giảm, còn sẽ tăng bao nhiêu thì chưa biết chắc!
+ Chính sách thương mại của D.Trump:Giải quyết việc làm cho dân Mỹ bằng chính sách bảo hộ (tăng thuế + TPP,NAFTA,etc….)?
+ Kiều hối khó tăng ?
+ FDI thực giải ngân (Hiện có gần 100 tỷ USD vốn FDI là ảo!);
+ FII khó tăng;
2-Cho nên:
1-Tỷ lệ hấp thụ khó tăng,nếu không nói là giảm (Dĩ nhiên có sự phân hóa theo từng phân khúc thị trường, nhưng những phân khúc liên quan tới externalities sẽ chịu tác động nhiều nhất.
2-Giá (Quy về USD) chỉ có thể giảm hoặc hy vọng nhất là đứng yên;
3-Nguy cơ “vỡ trận” (Giảm giá cũng không bán được,kéo theo phá sản của chủ dự án và/hoặc NĐT thứ cấp ) cao hay thấp? KHÁ CAO.
4-Nguy cơ “bong bóng” (Giá bị thổi cao quá nhiều so với giá trị thật của thị trường ): THẤP.
