1-Cơn sốt trở lại
Chỉ tay về khoảng đất trống ngang 12 m dài gần 100 m bên kia đường, ông chủ quán phở Bắc Hà cho biết cách đây 3 tháng, miếng đất này có giá 2,5 tỉ đồng, giờ gấp 5 lần và đã có người mua. Không chỉ miếng đất trống đó, ông chủ quán cho rằng hầu như những khu đất mặt tiền đường nằm trên trục đường từ bến phà Cát Lái đến gần ngã ba Khu Công nghiệp Nhơn Trạch và xã Phú Thạnh đều đã có người đặt mua. Gia đình ông cũng có người hưởng lợi từ cơn sốt; một người họ hàng mua thửa đất 7mx20m ở đường D2 với giá 400 triệu đồng, gần chợ Đại Phước cách đây 2 năm, thời điểm này đã có giá gấp 3 lần. “Ở đây, đất chỗ nào cũng sốt!”, ông chủ quán phở nói.
D2, khu tái định cư gần chợ Đại Phước, cách phà Cát Lái khoảng 2 km, được quy hoạch đường nội bộ, cáp điện ngầm như các khu vực ở quận trung tâm thành phố. Giá đất ở đây đã tăng từ 4 triệu đồng/m2 lên 10 triệu đồng/m2. Bên phải khu D2 là khu đồng ruộng, nhưng theo anh Tuấn, nhà môi giới đất hoạt động quanh khu vực chợ Đại Phước, đã có doanh nghiệp san đất, chuẩn bị phân lô bán nền. Cũng theo Tuấn, giá nhà mặt tiền trung bình ở khu vực này khoảng 15-17 triệu đồng/m2. Khu tái định cư D2 gần như không còn hàng để bán.
Không chỉ đất nền dự án mà đất thổ cư, đất ruộng, vườn ở khu vực này cũng đang được người dân ở đây rao bán. Từ phà Cát Lái đến ngã ba Khu Công nghiệp Nhơn Trạch 3 và xã An Phú, cứ vài trăm mét lại thấy một bảng môi giới nhà đất, các quán cà phê kiêm chức năng môi giới nhà đất mọc lên như nấm sau mưa. Đất ruộng, đất vườn nào gần mặt tiền thì càng có giá, dao động từ 700.000 đồng/m2 đến 1 triệu đồng/m2, đi sâu vào trong khoảng 400.000-500.000 đồng/m2. Anh Tuấn cũng không quên giới thiệu lô đất ruộng 43mx23m gần mặt tiền khu Phú Đông giá 2,5 tỉ đồng anh được gửi bán. “Kinh doanh phòng trọ rất phát đạt vì công nhân ở các khu công nghiệp rất nhiều”, anh Tuấn giới thiệu.
Cơn sốt giá đất khu vực Nhơn Trạch - Đồng Nai trỗi dậy khi Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đồng ý cho TP.HCM xây cầu nối thay thế phà Cát Lái (nối quận 2, TP.HCM với huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai) và phà Bình Khánh (nối huyện Cần Giờ và Nhà Bè) hồi tháng 8 vừa qua. Đây là tuyến đường gần nhất nối từ TP.HCM đến sân bay quốc tế Long Thành. Chính vì thế, sau gần 10 năm đóng băng, giá đất ở khu vực này đã tăng nhiệt một cách nhanh chóng trước thông tin trên. Nhiều dự án “thành phố ma” vì vắng bóng người ở nay lại có dịp nóng trở lại.
Báo cáo của Công ty Savills Việt Nam hồi giữa năm 2015 cho biết, thị trường bất động sản Đồng Nai có khoảng 30.000 căn nhà, đất nền thuộc 51 dự án. Trong đó, đất nền chiếm hơn 90% do phục vụ nhu cầu đầu cơ hữu hiệu nhất. Nhơn Trạch cũng không ngoại lệ. Có thể kể đến các dự án như Sweet Home Nhơn Trạch của chủ đầu tư Samco (7,8 ha), Điền Phước của Công ty Licogi 16 (hơn 50 ha), Khu Đô thị Đông Sài Gòn của Công ty Đầu tư Nhơn Trạch (942 ha), dự án Sunflower City của chủ đầu tư Thang Long Real Corp (150 ha), Đại Phước Lotus của VinaCapital (200 ha), Khu Dân cư Phước An - Long Thọ của Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị - HUD (223 ha)... Một điểm chung của các dự án này so với cách đây 10 năm là phần lớn vẫn chưa được xây dựng hoàn thiện, chỉ dừng ở việc phân lô bán nền.
Hiện giá bán phụ thuộc vào vị trí, càng gần bến phà, giá càng cao và ngược lại. Như Khu Đô thị Đại Phước Center City 2 nằm trên đường Lý Thái Tổ, gần chợ Đại Phước có mức giá cao nhất là hơn 14 triệu đồng/m2 và thấp nhất là 8,9 triệu đồng/m2. Khu Điền Phước có giá bán 3 triệu đồng/m2, Khu Đô thị Đông Sài Gòn với giá 5,1 triệu đồng/m2. Gần kề khu công nghiệp có dự án Richland City 360 triệu đồng/nền 100 m2.
2-Bao giờ về nhu cầu thật ?
Một câu hỏi được nhiều nhà đầu tư quan tâm là cơn sốt đất Nhơn Trạch hiện nay xuất phát từ nhu cầu thật hay lại tiếp tục chỉ là cơn sốt ảo từ giới đầu cơ TP.HCM.
Bởi câu chuyện thành phố Bình Dương vẫn còn nguyên giá trị và Nhơn Trạch 10 năm trước cũng đã để lại quả đắng cho nhiều nhà đầu tư.
Thống kê của ANTT.VN căn cứ trên Báo cáo tài chính tổng hợp năm 2014 của Becamex IDC cho thấy, tại thời điểm kết niên, “cheabol” đất Thủ đang thế chấp, cầm cố tại các ngân hàng “sổ đỏ” của tổng cộng 4,888,030.1 m2 đất tại tỉnh Bình Dương để bảo đảm cho các khoản vay vốn, phát hành trái phiếu cũng như cam kết bảo lãnh phát hành trái phiếu của các công ty con.
Ngay khi Bộ Xây dựng công bố quy hoạch Nhơn Trạch là thành phố mới, đất khu vực này đã tăng thẳng đứng dưới bàn tay của giới đầu cơ, từ vài trăm ngàn đồng/m2tiền đền bù từ đất ruộng đã được thổi lên đến 7-8 triệu đồng/m2, rồi sau đó tuột dốc không phanh. Năm 2014, Quốc hội thông qua dự án sân bay quốc tế Long Thành, bất động sản Đồng Nai, trong đó có Nhơn Trạch lại lên cơn sốt rồi lại trầm lắng. Nguyên nhân 2 lần “chết yểu” của bất động sản ở Nhơn Trạch bắt nguồn từ việc thu hút giới đầu cơ TP.HCM sang tìm kiếm lợi nhuận, mà không xuất phát từ nhu cầu ở thật. Trong khi đó, người dân Nhơn Trạch không theo kịp mức tăng giá của các lần sốt đất nên không mặn mà tham gia. Do đó, khi hạ tầng không kết nối được với các quận của TP.HCM, giá bất động sản ở đây rớt thê thảm.
NCĐT theo chân các chủ đầu tư từ TP.HCM sang Nhơn Trạch “thăm” đất mà họ đã đầu tư cách đây 5, 6 năm. Tại dự án của HUD tại Phước An, Long Thọ, cỏ vẫn cao lút đầu người, nhiều dãy nhà bỏ hoang tàn dù hạ tầng ở đây đã khá hoàn chỉnh. Tuy nhiên, vài tháng trở lại đây, đã xuất hiện nhiều nhà đầu tư qua lại, một là để thăm dò tình hình, hai là tìm kiếm thêm cơ hội. “Cách đây nhiều năm, Nhơn Trạch là vùng đất hứa của nhiều nhà đầu tư từ TP.HCM vì tiện ích tương lai kết nối với sân bay Long Thành. Tuy nhiên, cây cầu kết nối với TP.HCM chưa có nên mọi tính toán vẫn chỉ nằm trên giấy. Chúng tôi chôn khá nhiều vốn ở đây, nay thì có nhiều hy vọng hơn”, chị Thu Ngọc (quận 3, TP.HCM) cho biết.
Cần nhắc lại Nhơn Trạch từng là điểm nóng thị trường bất động sản vệ tinh TP.HCM với hàng loạt dự án có quy mô đầu tư hàng trăm triệu đến hàng tỉ USD được đăng ký. Không chỉ các nhà đầu tư trong nước mà nhiều nhà đầu tư nước ngoài cũng tìm đến đây để tìm kiếm cơ hội. Theo Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Đồng Nai, tính đến ngày 28.7.2016, có 6 quốc gia ASEAN đầu tư vào Tỉnh với tổng vốn gần 4,24 tỉ USD gồm Singapore, Thái Lan, Malaysia, Brunei, Indonesia và Philippines. Các dự án có vốn lớn của Singapore và Thái Lan phần lớn đầu tư vào lĩnh vực hạ tầng khu công nghiệp, khu đô thị, nông nghiệp... Những dự án này tiếp tục đưa Nhơn Trạch - Đồng Nai trở thành điểm nóng của giới đầu tư bất động sản.
|
Tuy nhiên, để Nhơn Trạch lấy lại niềm tin, bấy nhiêu thông tin dường như chưa đủ. Bởi một khu vực được đánh giá là phát triển, đòi hỏi phải có các tiện ích đi kèm như trường học, bệnh viện, khu vui chơi... Trong khi đó, để kéo được nhóm tiện ích này, đòi hỏi hạ tầng kết nối giao thông giữa Nhơn Trạch với các khu vực khác phải hoàn thiện. Theo đại diện sàn giao dịch bất động sản Đại Phước, cơn sốt lần này của Nhơn Trạch bắt nguồn từ nhu cầu có thực. Theo đó, cầu Phước Khánh đã xây được gần 50%. Đường vành đai 3 đoạn từ quận 9 (TP.HCM) nối sang Nhơn Trạch cũng chuẩn bị xây vào đầu năm sau.
Trong 2 năm tới, cùng với các dự án cơ sở hạ tầng đang xây dựng như đường Vành Đai 3, quốc lộ 25C sau khi hoàn thiện sẽ tác động tích cực đến bất động sản Nhơn Trạch vì kết nối từ TP.HCM đi Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu... và xa hơn nữa là dự án sân bay quốc tế Long Thành. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, hiện hạ tầng kết nối các khu vực khác đến Nhơn Trạch đều được quy hoạch rõ ràng nhưng tiến độ thi công khá chậm, một số vẫn còn trong diện quy hoạch. Điển hình là đường cao tốc Bến Lức - Long Thành (đi qua Bến Lức, Bình Chánh, Cần Giuộc, Nhà Bè, Cần Giờ, Nhơn Trạch) đã khởi công từ năm 2014 nhưng tiến độ hiện nay khá chậm.
Bên cạnh đó, để giảm ùn tắc giao thông từ quận 9 hoặc quận 2 sang Nhơn Trạch, cũng cần phải mở rộng một số nơi như nút giao thông Mỹ Thủy (quận 2), đường Nguyễn Duy Trinh (quận 2) phải mở rộng lộ giới 30 m. Mới đây, Ủy ban Nhân dân TP.HCM vừa duyệt chi gần 900 tỉ đồng làm đường song hành cao tốc Long Thành từ đường Mai Chí Thọ qua Khu Dân cư Nam Rạch Chiếc đến đường Vành đai 2 (nút giao An Phú dọc theo tuyến đường cao tốc Long Thành - Dầu Giây).
Đó là chưa kể tiến độ của các đường cao tốc đi qua Nhơn Trạch. Do đó, ông Châu cho rằng các nhà đầu tư cần thận trọng khi đầu tư vào khu vực này. Hiện nay và trong vài năm tới, muốn qua huyện Nhơn Trạch chỉ có đi phà Cát Lái, nhưng công suất phà và hạ tầng hiện nay không đáp ứng được nhu cầu quá lớn. Mỗi ngày có tới 40.000-45.000 lượt qua xe qua phà này, có khi lên tới 80.000 lượt vào những dịp lễ, Tết. Cầu Cát Lái được đánh giá sẽ giúp tăng kết nối giao thông TP.HCM với các tỉnh miền Đông Nam Bộ, giúp giãn dân và biến Nhơn Trạch thành vùng ngoại ô của TP.HCM, qua đó, tiềm năng về nhu cầu thật của Nhơn Trạch mới được đánh thức. Còn những hứa hẹn đầy triển vọng về tiềm năng bất động sản khu vực này từ dự án sân bay quốc tế Long Thành phải đợi hơn 10 năm vì đến năm 2025 sân bay này mới được đưa vào khai thác. “Trước mắt, cầu Cát Lái phải xây xong đã. Còn với hạ tầng hiện nay thì chưa nói trước được gì cả”, ông Châu nói.
