1-Những rủi ro:
1.1-Nhiều rủi ro đi kèm mà lớn nhất chính là sự trở lại của số đông bộ phần đầu cơ, kinh doanh thứ cấp.
+ Con số được Hiệp hội bất động sản TPHCM (HOREA) công bố năm 2015 tăng gấp 3 lần năm 2014 không khiến nhiều người khỏi giật mình.
+ Nguyên nhân dẫn đến sự “bùng nổ” này một phần là do chính sách ưu đãi cam kết từ phía chủ đầu tư và ngân hàng: –Rất nhiều dự án sau khi ký hợp đồng mua bán với khách hàng sẽ hoàn toàn không bị thu lãi suất trong suốt quá trình dự án đang triển khai.
-Các dự án hiện nay thường kéo dài 2-3 năm nên trong suốt thời gian đó, giới đầu cơ kỳ vọng có đủ thời gian để “sang tay” kiếm lời mà không quá áp lực vấn đề lãi vay ;
– Đáng chú ý là một phần lớn lượng cung này dự kiến sẽ được bàn giao vào cuối năm 2016 và đầu năm 2017.
+ Và điều này theo các chuyên gia là hết sức quan ngại bởi các thành phần đầu cơ khi đó phải tìm cách thoát hàng “bằng mọi giá” nếu không muốn tiếp tục đóng 25% phần tiền còn lại và bắt đầu phải chịu các khoản lãi, phí từ phía ngân hàng (cần lưu ý thêm là theo HOREA thì đa số nhà đầu tư, kinh doanh thứ cấp sử dụng vốn vay, chiếm 70-80% giá trị hợp đồng).
1.2-Rủi ro thứ 2: Lãi suất tăng:
+Thực tế thì thời gian gần đây, lãi suất huy động tại nhiều ngân hàng thương mại đã bắt đầu rục rịch tăng. Thậm chí mức lãi suất huy động cao hiện nay là trên 8% đã không còn là cá biệt nữa. Điều này rõ ràng sẽ tạo một áp lực lớn lên việc buộc các ngân hàng phải tăng lãi suất cho vay.
+ Nói dễ hiểu, khi các ngân hàng tăng cường giải ngân cho các chủ đầu tư, khách hàng mua căn hộ, dự án ngày càng lớn thì họ cũng phải tăng nguồn vốn vào bằng cách nâng lãi suất. Điều này tăng rủi ro cho bất động sản;
1.3-Rủi ro về thay đổi luật :
+Các chủ đầu tư khi bán dự án cho các bộ phận này thường “né” điều kiện mở bán (khi xây xong móng) bằng các hợp đồng góp vốn đầu tư. Điều này có lợi cho cả những nhà đầu cơ vì sẽ không chịu thuế 2% khi chuyển nhượng lại cho đối tượng khác.
+Điều quan trọng là nếu như trước đây, các hợp đồng góp vốn nhà vẫn được các ngân hàng đồng ý cho vay thì nay đã phải tạm dừng. Nguyên nhân là từ khi Luật nhà ở 2014, Nghị định 99 hướng dẫn Luật nhà ở 2014 và Thông tư số 26/2015/TT-NHNN đều chưa có hướng dẫn cụ thể trong việc nhận thế chấp “quyền tài sản” liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở/nhà ở hình thành trong tương lai.
+Chuyên viên phụ trách mảng đầu tư của một ngân hàng nói trên cho biết, việc Nghi định 99 ban hành đã làm cho việc giải ngân cho các dự án có giai đoạn tạm hoãn. Chủ đầu tư do đó thiếu hụt nguồn vốn để triển khai, thậm chí tiến độ bán hàng cũng chịu ảnh hưởng đáng kể.
+ Ngoài ra, thời gian gần đây, dự thảo sửa đổi, bổ sung Thông tư 36 cũng đang gây ra nhiều ý kiến trái chiều.
+ Đó là chưa kể thông tin nóng nhất hiện nay liên quan đến gói hỗ trợ 30,000 tỷ đồng dành cho thị trường BĐS. Theo đó, còn chưa đầy 3 tháng nữa là kết thúc thời hạn cho vay gói 30,000 tỷ đồng, tất cả những hợp đồng mua bán nhà có phần dư nợ vay giải ngân sau ngày 1/6/2016 sẽ áp dụng lãi vay thương mại thông thường do khách hàng và ngân hàng tự thỏa thuận. Điều này không chỉ làm cho người mua nhà gánh chịu rủi ro mà còn ảnh hưởng đến thị trường bất động sản chung bởi nhu cầu mua nhà ở phân khúc này chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng.
+ Tình tạng “khoảng trống quyền lực” trong lĩnh vực ngân hàng đang làm gia tăng tâm lý găm giữ ngoại tệ,gây hạn chế đâu tư BĐS;
2-Câu hỏi đạt ra:
2.1-Thị trường BĐS đã đạt đỉnh chưa?
2.2-Hay đang chững lại rồi …rơi?
2.3-Điểm rơi là khi nào?
+ Cuối 2016 đầu 2017? Hay
+ Như TS.Lê Xuân Nghĩa khẳng định là đến 2018 cung- cầu sẽ cân bằng rồi đến tận 2021 mới có bong bóng?
+ Hay như GSTSKH Đặng Hùng Võ hung hồn khuyến cáo “Dân còn rất nhiều tiền/Mua BĐS đi.Năm 2016 sẽ tốt hơn 2015,etc…??