1-GDP (“Tổng sản phẩm trong nước” or “Tổng sản phẩm quốc nội”/Gross Domestic Product ) là gì?

+ Là “toàn bộ kết quả cuối cùng của các hoạt động sản xuất của tất cả các đơn vị thường trú trong nền kinh tế của một nước trong một thời kỳ nhất định” (quý, 6 tháng, 9 tháng và năm);

+Nó” phản ánh các mối quan hệ trong quá trình sản xuất, phân phối thu nhập, sử dụng cuối cùng sản phẩm hàng hóa và dịch vụ trong nền kinh tế quốc dân.

2-GDP dưới các góc độ khác nhau, GDP mang ý nghĩa và nội dung khác nhau:

+ Xét về góc độ sử dụng (chi tiêu), GDP là tổng cầu của nền kinh tế, bao gồm: tiêu dùng cuối cùng của hộ gia đình, tiêu dùng cuối cùng của Chính phủ, tích lũy tài sản và chênh lệch xuất – nhập khẩu.

+ Xét về góc độ thu nhập, GDP gồm thu nhập của người lao động, thuế sản xuất, khấu hao tài sản cố định dùng cho sản xuất và giá trị thặng dư sản xuất trong kỳ.

+ Xét về góc độ sản xuất, GDP bằng giá trị sản xuất trừ đi chi phí trung gian.

3-Từ các góc độ khác nhau, GDP được tính theo 3 phương pháp khác nhau, gồm:

+ phương pháp sản xuất;

+ phương pháp sử dụng cuối cùng và

+ phương pháp thu nhập.

4-Muốn xác định GDP bình quân đầu người:

+ Chỉ việc lấy GDP chia cho dân số;

+ GDP/người có thể tính theo giá thực tế (bằng nội tệ hoặc ngoại tệ);

+ Cũng có thể tính theo giá so sánh khi tính tốc độ tăng.

5- Vì vậy GDP/người và thu nhập bình quân đầu người là 2 khái niệm khác nhau ;

+ GDP/người như tôi đã trình bày ở trên

 + Còn thu nhập bình quân đầu người phản ánh “mức thu nhập và cơ cấu thu nhập của các tầng lớp dân cư”;

+  Để tính được chỉ tiêu này, trước hết phải tính được thu nhập của hộ dân cư :

“Thu nhập của hộ dân cư là toàn bộ số tiền và giá trị của hiện vật sau khi trừ chi phí sản xuất mà hộ dân cư và các thành viên của hộ nhận được trong 1 thời kỳ nhất định, thường là 1 năm”;

6- GDP/người và thu nhập bình quân đầu người luôn có khoảng cách vì :

+ GDP/người và thu nhập bình quân đầu người có một yếu tố trùng nhau là thu nhập của người lao động (thu từ sản xuất) và

+ Thu nhập bình quân đầu người không bao gồm thuế sản xuất (thu của nhà nước) và khấu hao tài sản cố định, thặng dư sản xuất (thu của doanh nghiệp);

+ Nhưng thu nhập bình quân đầu người lại bao gồm cả phần thu nhập từ sở hữu và chuyển nhượng.

1- Mô hình phát triển tăng trưởng của Việt Nam dựa trên 4 nguồn lực chính :

+ Đất và lao động rẻ;

+Tín dụng ;

+ FDI;

2-Trong cái mô hình đó tính “song sinh” giữa ngân hàng và BĐS càng gia tăng “tính tương tác” nhân vs quả :Nóng lạnh của tín dụng lập tức thể hiện ngay trên thị trường BĐS,không cần biết chủ đầu tư và người mua sử dụng or NĐT thứ cấp mang quốc tịch gì!

PS:Vì hầu hết các dự án FDI trong lĩnh vực BĐS cũng theo mô hình “Mỡ rán mỡ” :Vốn thực đưa từ nước ngoài vào VN trong mỗi dự án nhiều nhất cũng chỉ đạt 30% tổng vốn cam kết,70% còn lại là vay ngân hàng tại Việt Nam và tiền trả góp/trả ngay của người mua cũng…..Việt Nam là chính!

3-Khi thị trường phát đi tín hiệu “Cầu” vượt “Cung” (!???) thì NHNN /Nhà điều tiết điều chỉnh lượng tiền bơm vào lĩnh vực BĐS bằng TT 36 : Giảm hệ số rủi ro + Tăng tỷ lệ % vốn ngắn hạn cho vay trung/dài hạn;

4-Còn khi thị trường phát đi tín hiệu ngược (3) thì NHNN /Nhà điều tiết lại điều chỉnh …..ngược lại với (3):Tăng hệ số rủi ro + Giảm tỷ lệ % vốn ngắn hạn cho vay trung/dài hạn;

 

KL N0.1: Đó là lý thuyết ABC !

5-Problem nằm ở chỗ:

+ Cái “tín hiệu mà thị trường phát đi” nói trên là THỰC  hay ẢO?

+ NHNN điều tiết lượng tín dụng có ĐÚNG LÚC & ĐÚNG LƯỢNG không ? Có bị chi phối bởi các lý do phi kinh tế không?

6-Chủ đề của CS này là chỉ ra mối quan hệ nhân quả giữa TT36 (Đã thảo luận trong các bài giảng /CS trước ) với TT 14 (Cũng được nhắc đến nhiều lần trong các bài giảng/ CS trước):

+ NHNN còn đủ THỜI GIAN & NGUỒN LỰC để tiếp tục “câu giờ” việc xử lý BĐS thế chấp tại các TCTD bằng “tiền tươi thóc thật và theo giá thị trường”?

+Phải chăng NHNN đang hy vọng (!!??) kinh tế thế giới and/or tiếp đó là kinh tế Việt Nam sẽ tốt lên như một tiền đề làm tăng giá trị của núi BĐS thế chấp tại các TCTD ?

KL N0.2:

+ Gần 500 bộ hồ sơ bán nợ xấu được VAMC gửi chào hàng đến các nhà đầu tư nước ngoài đến giờ chưa thấy ….con bò lạc nào hồi âm !

+ Tạm chưa bàn đến “GIÁ TRỊ SỔ SÁCH” của các BĐS thế chấp này CHÊNH LỆCH đến mức nào so với GIÁ TRỊ THẬT khi ký hợp đồng tín dụng/Hợp đồng bảo lãnh tín dụng mà BĐS được dùng làm “Tài sản đảm bảo”;

+ Tạm chưa bàn đến GIÁ THỊ TRƯỜNG HÔM NAY của các BĐS thế chấp này có còn bằng “GIÁ TRỊ SỔ SÁCH” khi ký hợp đồng tín dụng/Hợp đồng bảo lãnh tín dụng mà BĐS được dùng làm “Tài sản đảm bảo”;

7-Nếu NHNN muốn cứu các TCTD ( Vì đây là trách nhiệm của “Cơ quan chuyên ngành” theo cách hiểu ….Việt Nam  mà !?) thì phải tìm cách tạo ĐẦU RA để các TCTD /DATC/VAMC bán/xả bớt núi BĐS đang bị “xích” trong kho của các đơn vị này ?

+ Cách nào ? Bơm tín dụng cho người mua BĐS (Kích cầu) thay vì bơm cho các chủ đầu tư BĐS (Kích cung)!

+ Hệ quả :Theo nhà báo Hải Lý,TBKTSG,thì số tiền bơm vào thị trường lại chui lộn (!?) vào chủ đầu tư BĐS (Kích cung) + NĐT thứ cấp (những người vay tiền của TCTD để mua BĐS không phải để sử dụng mà để chờ tìm được “người mua khác ….ngu,tham hơn mình” ! (Đó là BẢN CHẤT THỰC của cái gọi là “Bong bóng BĐS”!);

KL N0.3:

+ Khi không thể tìm được “người mua khác ….ngu,tham hơn mình” sau vài năm cắn răng chịu đựng những tổn thất do biến động lãi suất,tỷ giá,etc….thì các NĐT thứ cấp này sẽ hành động như thế nào: KHÔNG CẦN PHẢI….DẠY….Đ….VÉN VÁY ! (Nhất là NHNN!)

+ Cho nên việc sửa TT 36 (Theo dự thảo hiện hữu !) sẽ là mũi tên trúng 2 đích : Cứu các TCTD (tạo đầu ra /giảm cung) trong việc “xử lý” núi BĐS nợ xấu trước khi triệt để triển khai thực hiện TT 14 chăng???

WAIT & SEE :XEM HỒI SAU SẼ RÕ !

“KHI THỦY TRIỀU RÚT SẼ BIẾT AI ĐANG TẮM TRUỒNG”-W.BUFFET!

PS:HÃY NHÌN THẲNG VÀO THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG NÀY :CUNG TĂNG THỰC TRONG KHI SỨC MUA CHỈ TĂNG ẢO,CHO NÊN NẾU KHÔNG GIẢM BƠM TIỀN VÀO BĐS (TRỪ NHÀ THU NHẬP THẤP) THÌ CHẮC CHẮN THỊ TRƯỜNG NÀY (VẢ RẤT CÓ THỂ CẢ HỆ THỐNG NGÂN HÀNG VÌ LIÊN QUAN ĐẾN TT 14 XỬ LÝ BĐS THẾ CHẤP DƯỚI CHUẨN THEO GIÁ THỊ TRƯỜNG KHI GIÁ TRỊ TÀI SẢN CÓ XU HƯỚNG NGÀY CÀNG MẤT GIÁ !) SẼ GẶP RỦI RO VÔ CÙNG LỚN :VỠ TRẬN KHI BỊ KÍCH HOẠT VỚI CÁC CÁC YẾU TỐ NGOẠI ỨNG (EXTERNALITIES ) KIỂU “THIÊN NGA ĐEN” TRONG 1-2 NĂM TỚI!

1– Theo số liệu thống kê của cơ quan chức năng, dòng chảy tín dụng vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS liên tục có sự tăng trong thời gian qua.

2-  Đến cuối tháng 9-2015 dư nợ cho vay kinh doanh BĐS chiếm 8,05% tổng dư nợ tín dụng, tương ứng 358.377 tỉ đồng.

3- Tốc độ tăng trưởng cho vay đầu tư kinh doanh BĐS trong chín tháng đầu năm 2015 đạt 14,59%, cao hơn khoảng 2,5% so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung chín tháng đầu năm 2015.

4- Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.

 

5- Do đó, việc thay đổi hệ số rủi ro của khoản phải đòi để kinh doanh BĐS không ảnh hưởng đến các chương trình, chính sách cho vay mua nhà ở Chính phủ. Hay nói cách khác không làm ảnh hưởng đến việc cá nhân mua nhà trả góp.

 

6- Tuy nhiên, các chuyên gia, doanh nghiệp (DN) lại không hoàn toàn đồng ý với quan điểm trên. Bởi thực tế cho thấy “số phận” của tín dụng BĐS chịu tác động lớn từ chính sách nới lỏng hay thắt chặt của NHNN.

7- “Nếu được thông qua, thông tư trên có thể sẽ tác động cực kỳ nghiêm trọng đến thị trường BĐS năm 2016 và những năm tiếp theo” – ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), nhận định.

8- Cụ thể, hạn chế tín dụng đối với lĩnh vực địa ốc cũng tương đương như việc nâng lãi suất đối với lĩnh vực này.

9-  Đơn giản là nó sẽ làm cho chi phí vốn trong lĩnh vực này tăng cao, chi phí tài chính của DN nặng thêm, làm ảnh hưởng tiêu cực đến quyền lợi chủ đầu tư.

10-                   Chưa hết, những người mua sẽ khó vay vốn hơn. Từ đó họ có thể giảm mua nhà để ở cũng như mua để đầu tư kinh doanh.

11-                  Tán đồng với quan điểm thắt chặt tín dụng sẽ tác động rất lớn đến thị trường địa ốc, TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính, dẫn chứng: Với cùng số tiền huy động được, nếu trước đây ngân hàng được cho vay 60 đồng thì tới đây chỉ có thể cho vay 40 đồng mà thôi. Khi dòng vốn hạn chế, lãi suất cho vay BĐS có thể tăng lên.

12-                  Tuy vậy, TS Hiếu đánh giá việc siết tín dụng vào lĩnh vực địa ốc là cần thiết. Ông nói: “NHNN cần quản lý dòng tín dụng để giảm thiểu những rủi ro từ nguy cơ bong bóng địa ốc. Ngoài ra, cũng là để cho thị trường tài chính lành mạnh hơn. Với việc siết lại tín dụng sẽ buộc các nhà kinh doanh địa ốc phải làm những dự án phù hợp với nhu cầu thực của dân chúng và có tính thanh khoản cao”.

13-                  TS Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính, nhìn nhận việc siết tín dụng vào lĩnh vực này là nằm trong lộ trình của NHNN. Theo đó, các ngân hàng cần phải chặt chẽ hơn trong kiểm soát dòng vốn khi cho vay BĐS, một lĩnh vực bắt đầu có những dấu hiệu có thể rủi ro do tăng trưởng khá nóng.

14-                   “Tuy vậy, việc tăng tỉ lệ hệ số rủi ro từ 150% hiện nay lên 250% cần xem xét ở mức phù hợp hơn, chẳng hạn chỉ 200% thôi. Thêm nữa, nên phân loại mức độ rủi ro của từng dự án địa ốc để áp hệ số rủi ro khác nhau chứ không nên áp một mức đồng đều. Ví dụ có dự án phải chịu hệ số rủi ro 200% nhưng có dự án chỉ nên áp dụng 160%. Bởi BĐS cũng có độ rủi ro khác nhau, do đó không nên áp dụng chung tỉ lệ này cho tất cả”.

15-                  Ông Lực dẫn chứng tại Úc, việc cho vay nhà ở ít rủi ro hơn so với cho vay xây biệt thự, khách sạn nên họ áp dụng hệ số rủi ro thấp;

1-Kinh tế nước này vừa trải qua một năm tăng trưởng chậm nhất trong vòng 25 năm trở lại đây.

+ Tăng trưởng quý IV và cả năm 2015 chỉ đạt lần lượt 6,8% và 6,9%.

+ Dự báo tăng trưởng GDP năm 2016 của Trung Quốc chỉ ở mức 6,5-6,7%

+ Bên cạnh đó, nền kinh tế Trung Quốc còn đang rơi vào tình trạng giảm phát lần đầu tiên kể từ năm 1998;

+ Tỷ lệ thất nghiệp của Trung Quốc cũng đang tăng lên.

+ Sự bất ổn của thị trường tài chính và kinh tế Trung Quốc đã khiến một dòng tiền lớn tháo chạy khỏi nước này;

2- Tác động tiêu cực từ sự giảm tốc của kinh tế lớn thứ hai thế giới đang bộc lộ ngày một rõ nét lên nền kinh tế Việt Nam:

+ Hiện nay Trung Quốc đang đóng góp tỷ trọng rất lớn trong cầu thị trường hàng hóa trên thế giới.

 

+ Do đó khi nền kinh tế Trung Quốc tăng trưởng thấp hơn, cầu hàng hóa trên thế giới sẽ giảm, từ đó tạo điều kiện giảm chi phí đầu vào sản xuất của Việt Nam;

+ Hàng hóa XK của Việt Nam, nhất là của các DN nội địa, đang chịu áp lực cạnh tranh lớn trong bối cảnh nền kinh tế Trung Quốc giảm tốc và việc giảm giá mạnh đồng nội tệ của nhiều quốc gia trên thế giới.

+ Kinh tế Việt Nam là một nền kinh tế nhỏ và có độ mở lớn nên sẽ khá nhạy cảm với những biến động trên thị trường thế giới.

+ Quan hệ thương mại song phương giữa Việt Nam và Trung Quốc là khá lớn.

+Trung Quốc có thể “XK khủng hoảng” sang những quốc gia khác, đặc biệt là những nước có quan hệ thương mại lớn và gần gũi về mặt địa lý, trong đó có Việt Nam.

 

+ Xét về chiều XK của Việt Nam sang Trung Quốc, hiện nay Trung Quốc là thị trường XK lớn thứ 4 của Việt Nam. Khi nền kinh tế Trung Quốc tăng trưởng chậm lại sẽ tác động đến cầu tiêu dùng của nước này, từ đó nhu cầu NK của Trung Quốc từ Việt Nam có thể giảm.

– Trong đó đặc biệt là nhu cầu NK dầu thô từ Việt Nam giảm sút có thể ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách quốc gia.

– Ngoài ra, trong khi tổng cầu suy yếu thì năng lực sản xuất của Trung Quốc đã và đang tiếp tục dư thừa, do đó Trung Quốc sẽ tìm cách để bảo hộ thị trường nội địa trước hàng NK trong đó có hàng nhập từ Việt Nam.

+ Những ngành XK chủ chốt của Việt Nam vào Trung Quốc như nông nghiệp, thủy hải sản, khoáng sản và các loại nguyên liệu khác sẽ là những ngành bị ảnh hưởng, Nhưng không đáng lo ngại vì XK nông sản Việt Nam sang Trung Quốc chưa được 2% tổng kim ngạch XK nông sản. Tỷ giá cũng không nên vội điều chỉnh. Nếu chỉ vì 2-3% XK nông sản sang Trung Quốc mà phá giá đồng tiền Việt Nam là không hợp lý. Nền kinh tế tiền tệ phải nhìn vào nền kinh tế thực để điều hành.

– Trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế chậm lại, Trung Quốc sẽ tìm cách để thúc đẩy hoạt động XK ra nước ngoài;

 

– Điển hình là thực hiện phá giá đồng nhân dân tệ: Theo đó đối với những quốc gia có cơ cấu hàng XK có tính tương đồng khá lớn với Trung Quốc như Việt Nam, hoạt động XK sang các thị trường khác sẽ gặp phải cạnh tranh nhiều hơn từ phía Trung Quốc.

 

-Khi Trung Quốc thực hiện các biện pháp khuyến khích XK, nhất là phá giá đồng nhân dân tệ, NK nhóm hàng nguyên nhiên vật liệu, máy móc thiết bị phụ tùng phục vụ cho sản xuất và XK có khả năng sẽ tăng mạnh hơn, gây áp lực tăng nhập siêu.

 

+ Về dòng vốn FDI từ Trung Quốc: Điều cần lo là đề phòng vốn đầu tư nước ngoài từ Trung Quốc vào Việt Nam.

 

– Nếu thu hút FDI vô tội vạ chỉ làm Trung Quốc có lợi.

 

– Khi Việt Nam tham gia TPP, cộng đồng kinh tế ASEAN, đầu tư của Trung Quốc vào sẽ càng nhiều nữa.

– Nếu chấp nhận chỉ làm công, làm thuê thì đó là cơ hội.

– Còn nhìn nhận về giá trị mang lại cho nền kinh tế, đây có phải là cơ hội hay không cần phải cân nhắc;

+ Về dòng vốn đầu tư gián tiếp từ Trung Quốc :

-Vì thị trường vốn nói chung và TTCK nói riêng của Việt Nam còn qua “tí hon” (Tổng vốn hóa của HOSE chưa đầy 50 tỷ USD,còn thua xa quy mô 4460 tỷ USD của TTCK Thương Hải ) và

-Trong gần 300.000 tỷ vốn huy động được qua TTCK Việt Nam thì chủ yếu vẫn là TPCP và “người mua chính” lại là các TCTD bản địa, nhất là các NHTM quốc doanh !

KL: Cho nên không kỳ vọng hão huyền vào sự “dịch chuyển ồ ạt” của “bầy thú điện tử/Hot Money” từ Trung Quốc qua Việt Nam;

1-Phàm đã là “Kinh doanh/Đầu tư/Business/Investments” thì luôn luôn đi cùng với rủi ro;

2-Mức độ rủi ro (Tần suất;Tác hại; etc…) là tùy vào:

+ Ngành nghề/lĩnh vực;

+ Không gian địa lý/địa chính trị;

+ Thời gian/thời kỳ lịch sử cụ thể;

3-Rủi ro có 2 loại :

+ Rủi ro không do CON NGƯỜI gây ra (“Thiên tai”) : mang tính khách quan,con người không thể kiểm soát được,nhưng có thể “dự đoán” nhờ logic,duy lý,kinh nghiệm (VD : Thiên tài);

+ Rủi ro do CON NGƯỜI gây ra (“Nhân tai”) : mang tính chủ quan,con người có thể kiểm soát được, nhưng rất khó “dự đoán” bằng logic, duy lý, kinh nghiệm (VD :Thể chế; Đường lối, chính sách, các quy định có tính pháp luật (từ lập pháp đến lập quy;etc…);….

4-Lĩnh vực BĐS (hay gọi chung là “Thị trường địa ốc/BĐS” ) tại Việt Nam có những rủi ro tiềm ẩn đáng lưu ý nhất sau đây:

+ Thị trường nay chưa vận hành đúng theo quy luật cung-cầu của thị trường, tức nó hình thành và hoạt động dưới sự “định hướng chủ quan” của CON NGƯỜI (chính sách/quy hoạch/luật pháp, etc….);

+ Các thay đổi trên thị trường này thường có tính “nhiệm kỳ”, giật cục và bầy đàn, NHẤT là trên phương diện CUNG;

+ Do đó xu hướng chung của thị trường này là CUNG vượt CẦU ( Chính xác phải dùng thuật ngữ “SỨC MUA/KHẢ NĂNG CHI TRẢ”,”THU NHẬP QUỐC GIA KHẢ DỤNG/NATIONAL DISPOSAL INCOME/NDI”);

+ Giá cả BĐS dễ bị “thao túng”:

– Vị lợi ích chính trị  (bệnh thành tích/phong trào !) and /or

– Vì “Lợi ích nhóm” (“bắt tay giữa các ngân hàng và các chủ đầu tư BĐS” chẳng hạn);

– Nhất là khi NHNN (Tương tự NHTW ở các nước theo mô hình kinh tế thị trường) phải gánh CÙNG LÚC 4 chức năng xung đột về mặt lợi ích (C.O.I=Conflict of Interest) như NHNN VN :

– “Nhà điều tiết chính sách tiền tệ” ;

– “ Nhà điều tiết tài khóa”

– “ Cổ đông lớn, thậm chí là chi phối của các ngân hàng,kể cả NMTMCP thông qua các “Cổ đông sáng lập” là DNNN như PVN trong Oceanbank; EVN trong AABank; và các NH vừa bị “Mua “0” Đồng ;  AND

– “ Nhà đâu tư/Kinh doanh vàng/Kinh doanh ngoại hối”;

5-Tại sao tại thị trường này của Việt Nam CUNG luôn có xu hướng vượt xa CẦU (“SỨC MUA/KHẢ NĂNG CHI TRẢ”,”THU NHẬP QUỐC GIA KHẢ DỤNG/NATIONAL DISPOSAL INCOME/NDI”)?

+ Trong số các nguồn lực HỮU HÌNH /material resourses để tăng trưởng kinh tế (Lưu ý : “Tăng trưởng” không đồng nghĩa với “Phát triển”!) thì Việt Nam chỉ có lợi thế so sánh ( Lưu ý : SO SÁNH  kiểu D.Ricardo chứ không phải TUYỆT ĐỐI kiểu A.Smith !) là:

a/ Đất;

b/ Lao động rẻ;

c/Tài nguyên thiên nhiên;

d/Vị trí địa lý (Biển và hàng không);

+ Nhưng sau mấy thập kỷ khai thác ồ ạt, vô tội vạ, cho nên khi sang Thế kỷ 21 Việt Nam thực chất chỉ còn a+ b + d , trong đó “d” lại không thể phát huy tác dụng lợi thế do vướng vấn đề thể chế + Chính trị quốc tế;

PS: ADAM SMITH ( Cùng thời với Nguyễn Trường Tộ thời Vua Tự Đức !) đã kết luận “ Lao động là mẹ, đất là cha” khi đi tìm câu trả lời cho câu hỏi “ SỰ GIÀU CÓ CỦA QUỐC GIA DO ĐÂU MÀ CÓ”!

KL N0.1: Cho nên các doanh nghiệp Việt Nam chỉ còn 1 lựa chọn TỐT NHẤT để LÀM GIÀU NHANH là CHỌN lĩnh vực có thể “TAY KHÔNG BẮT GIẶC” = LĨNH VỰC “BUÔN ĐẤT” + LÀM QUAN : Không có vốn thuộc chủ sở hữu nên cần ngân hàng sân sau cấp vốn dễ dãi + Quan hệ cá nhân để có THÔNG TIN QUY HOẶC/CHÍNH SÁCH/LUẬT LỆ,…và NHANH CHÓNG CÓ CÁC LOẠI GIẤY PHÉP trước khi ĐỐI THỦ CẠNH TRANH nhận ra CƠ HỘI LÀM ĂN !?

FYI:

+ Khi nghiên cứu về quá trình CNTB thay thế chế độ phong kiến ,C.Mác gọi hiện tượng này là “Tích lũy nguyên thủy hay “tích lũy bằng máu” mà sau nay các nhà kinh tế học gọi bằng một loạt thuật ngữ mới :”Chủ nghĩa tư bản hoang dã”;”Chủ nghĩa tư bản thân hữu”;”Chủ  nghĩa bản xổng chuồng”;Ơ Nga thì gọi là “Chủ nghĩa tư bản đồng chí”!)

+ Còn khi tìm hiểu về CNTB Châu Á chính C.Mác cũng vô cùng lung túng đến mức ông đành gọi cái xứ sở “Thiên nhiên ưu ái quá nên CNTB chân chính không thể hình thành được” là “Phương thức sản xuất Châu Á”;

PS:

+ Tôi phải dẫn C.Mác (chứ không phải các học giả khác !) là để nhấn mạnh cái đặc trưng KỲ LẠ/HUYỀN BÍ của Châu Á,trong đó có Việt Nam!

+ Ngay cả “Ngôi sao công nghệ Việt Nam” FPT cũng đi lên bằng con đường cổ điển này;

6-KL N0.2: Cho đến thập kỷ thứ 2 của Thế kỷ 21 này KL N0.1 vẫn còn nguyên giá trị và nhờ TT36 và sự câu giờ của TT14 NHNN mà KL N0.1 đang đẩy thị trường BĐS (và chắc chắn cả lĩnh vực ngân hàng/tài chính!) vào vòng xoáy của cái mà thế giới đang mất ăn mất ngủ :Khủng hoảng 2008 phiên bản 2016!

7-KL N0.3: ”Khủng hoảng 2008  Phiên bản Made in USA” khác “Khủng hoảng 2016 Phiên bản Made by China” là 2 điểm chính :

+ Made in China, rồi lan tỏa theo quy luật của “Thế giới phẳng” sang các quốc gia “ràng buộc quá mức vào China” và bị quy tội “Made by China”;

+ Khủng hoảng 2016 Phiên bản Made by China” là khủng hoảng mang trong mình cùng lúc 3 căn bệnh:

– Năng lực sản xuất vượt quá xa khả năng hấp thụ/Sức mua,nhất là tại China;

– Mất giá (kể cả “phá giá”!) nội tệ của hầu hết các nước, trước hết và chủ yếu là China và các quốc gia “ràng buộc quá mức vào China” (về thị trường XNK) mang hình bóng của cuộc khủng hoảng 1998 tại Châu Á;

-Ung nhọt của “Tín dụng dưới chuẩn,nhất là lĩnh vực BĐS” tích tụ từ thập kỷ thứ 1 Thế kỷ này có nguy cơ VỠ TUNG do những NHÂN TAI (Rủi ro do CON NGƯỜI gây ra!) !?

8-KL N0 4 : Giá cả BĐS có thể tăng được không ? (Như VNREA ,Bộ XD; các “Công ty …quốc té” ra sức tô hồng và vô tình /CỐ TÌNH ru ngủ người mua !)

a/Ai cũng biết chừng nào CUNG vượt CẦU thì giá cả phải giảm;

b/ Vậy tại sao các tổ chức nói trên luôn khẳng định giá năm sau (2015 cao hơn 20% so với 2014 và 2016 sẽ tăng 5-10% so với 2015 mà KHÔNG NÓI RÕ giá đó đã quy đổi về USD ,đã loại bỏ yếu tố lạm phát,phá giá VNĐ hay chưa? Trong khi có tới “ ¾  “Người trưởng thành tại Châu Á chẳng hiểu mô tê gì về tài chính” theo S&P !Huhu….) tăng hơn năm trước ?Có thể có mấy NGUYÊN NHÂN:

+ Thực tế CẦU đang cao hơn CUNG ( Hay mức tăng /% của SỨC MUA cao hơn mức tăng / % của LƯỢNG CUNG)?

+ Giá chào bán (Do các tổ chức kể trên CÔNG BỐ sau khi NGHIÊN CỨU?!) thực ra chỉ là GIÁ ẢO?

+ Giá thành sản phẩm quá cao nên buộc các chủ đầu tư phải bán với giá cao để ít nhất cũng đủ HÒA VỐN (nhằm có đủ tiền trả lãi ngân hàng và cầm cự chờ ….trời sáng vào ….“buổi sáng hôm sau của buổi sáng ngày hôm sau”!?)?

+ Chủ đầu tư “bắt tay với ngân hàng” về lãi suất?

+ Chủ đầu tư không còn dư địa để giảm giá thành hay không ,mà không ảnh hường đến lợi nhuận của chính mình và các “đối tác” như NĐT thứ cấp, môi giới, nhà thầu, etc….? (Thay thế vật tư xây dựng chất lượng kém hơn hay còn được gọi là “chất lượng tương tự” với sai số tới cả chục %!?); Giảm giá nhân công xây dựng;Giảm tiền SDĐ;etc….)

PS: Tôi gọi loại cty Savills,CBRE,….này là “Quốc té” vì :

+ Họ đang “gánh 2 vai” vừa môi giới/sales B0ĐS,vừa “Nghiên cứu thị trường”?

+ Họ sẽ tháo chạy (“Té”) đầu tiên như bầy kền kền ngay khi đánh hơi thấy mùi ….Thần chết (!) ghé thăm cái thị trường BĐS Việt Nam này!

THAY CHO KẾT LUẬN: GIẤC MƠ VIỆT NAM : CÒN LẠI GÌ SAU CƠN SỐT ĐẤT ?

http://m.vietnamnet.vn/vn/kinh-doanh/284910/giac-mo-da-nang-con-gi-sau-con-sot-dat.html

 

Giấc mơ VIỆT NAM: Còn gì sau cơn sốt đất?

 

PS: SORRY VIETNAMNET & ACE QUÊ ĐÀ NẴNG !

1-Nguồn thu từ khai thác quĩ đất những năm trước từ 5.000 – 5.500 tỷ.

 

2- Đến 2014 và 2015 nguồn thu này giảm chỉ còn 1.500 tỷ đồng/năm;

KL: Sụt giảm hơn 3 lần!

1-Năm 2016 này đã bắt đầu với nhiều biến động và bất ổn khó lường:

+ Kinh tế Trung Quốc tăng trưởng chậm;

+ Thị trường chứng khoán Trung Quốc sụt giảm liên tục, cho đến 27/1/2016 đã “bốc hơi” 1.800 tỷ USD kéo theo sự lao dốc của chứng khoán toàn cầu.

+ Đồng nhân dân tệ mất giá;

+ Giá dầu thô, nguyên liệu, nông sản giảm mạnh;

+ Nhiều nền kinh tế gặp khó khăn lớn;

+ Tốc độ tăng trưởng kinh tế thế giới được dự báo thấp hơn so với trước đây;

+ Nhiều quốc gia áp dụng lãi suất âm tạo rủi ro kích hoạt “cuốc chiến tiền tệ” hoặc rủi ro “tín dụng dưới chuẩn” như Mỹ vào những năm đầu thế kỷ 21;

2-Trường hợp Việt Nam:

+ Mô hình công nghiệp hóa thay thế nhập khẩu hoặc hướng về xuất khẩu không còn nhiều ý nghĩa trong bối cảnh quốc tế hiện nay và trong tầm nhìn trung & dài hạn : Tức tác dụng của hàng loạt FTA + TTP sẽ rất hạn chế;

+ Rủi ro “tín dụng dưới chuẩn” ( Ngân hàng + BĐS ) có “bục ra” khi bị các yếu tố ngoại ứng (externalities) kích hoạt?

1-Hiệp định TPP cho phép kết nạp thêm thành viên mới:

 +Nếu được các nước TPP đồng ý

+ Với điều kiện là thành viên tương lai này chấp nhận tuân thủ tất cả các cam kết đã có trong TPP (bao gồm cả cam kết về thủ tục và điều kiện gia nhập) và

+ Được tất cả các thành viên TPP chấp nhận.

2-Nước thành viên nào nếu muốn rút khỏi Hiệp định thì :

+Chỉ cần thông báo bằng văn bản cho Cơ quan lưu chiểu (New Zealand);

+ Đồng thời thông báo cho tất cả các thành viên khác của Hiệp định về việc rút khỏi này.

+ Việc rút khỏi sẽ có hiệu lực sau 6 tháng kể từ ngày gửi thông báo đến New Zealand, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

+ Và Hiệp định sẽ vẫn tiếp tục có hiệu lực với các thành viên còn lại.

3-Các nội dung, cam kết trong TPP có thể được sửa đổi, nếu :

+Được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các thành viên.

+ Nội dung sửa đổi sẽ có hiệu lực sau 60 ngày kể từ ngày tất cả các thành viên thông báo đồng ý sửa đổi bằng văn bản cho New Zealand.

+ Trong trường hợp một cam kết WTO mà TPP dẫn chiếu tới có sửa đổi thì, trừ khi có quy định khác trong Hiệp định, các thành viên sẽ tiến hành tham vấn xem có nên sửa đổi nội dung tương ứng trong Hiệp định hay không.

1-Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) đã sử dụng một công thức để tính toán lượng dự trữ ngoại hối cần thiết như sau:

Mức dự trữ ngoại hối tối thiểu = 10% Xuất khẩu + 30% Nợ ngoại hối ngắn hạn + 10% Cung tiền + 15% Các khoản nợ khác.

2-Trường hợp Trung Quốc:

 Mức dự trữ ngoại hối tối thiểu của Trung Quốc = 10% * 2.200 tỷ USD + 30% * 680 tỷ USD + 10% * 21.106 tỷ USD + 15% * 1.000 tỷ USD ≈ 2.700 tỷ USD