PS: TÔI SẼ LƯU BÀI “CHÉM GIÓ” NÀY LÀM CASE STUDY TRÊN WEB VÀ TÀI LIỆU CORPORATE TRAINING!
Nhưng “buông” cũng là cả một nghệ thuật, tôi ước mơ năm 2020, hai công ty của mình có giá trị vốn hóa 2 tỷ USD, nên không thể buông một sớm một chiều được. Nếu quá tập trung quyền lực thì 10 năm nữa không thể đi chơi được. Nhưng nếu đi chơi nhiều quá cũng “ngu” người đi.
Cuối năm 2013, số dư hàng tồn kho của Công ty là 5.155 tỷ đồng, bao gồm số dư tồn kho 4 dự án là: The EverRich 2 (hơn 3.360 tỷ đồng), The EverRich 3 (gần 1.489 tỷ đồng), Dự án Nhà Bè (hơn 225 tỷ đồng), Dự án Long Thạnh Mỹ (gần 81 tỷ đồng).
Đây là con số hàng tồn kho rất lớn của Phát Đạt, nhưng phần không nhỏ trong số này là chi phí lãi vay đã được vốn hóa vào số dư tồn kho trong kỳ.
Năm 2009, Phát Đạt vốn hóa trên 101 tỷ đồng chi phí lãi vay vào số dư hàng tồn kho dự án. Sang năm 2010, con số này tăng thêm trên 143,2 tỷ đồng. Các năm 2011, 2012, số lãi vay vốn hóa lên tới lần lượt là hơn 519 tỷ đồng và gần 466,864 tỷ đồng. Năm 2013 chưa có báo cáo tài chính kiểm toán, nhưng số liệu tính toán sơ bộ của Đầu tư Bất động sản là khoảng 315 tỷ đồng.
Điều này có nghĩa là, chỉ trong 5 năm, tổng số lãi vay đã được vốn hóa của Phát Đạt cho các dự án trên đã lên tới 1.545 tỷ đồng, bằng 29,97% tổng số dư hàng tồn kho.
Như vậy, cứ 10 đồng vốn Phát Đạt thực bỏ ra để đầu tư vào dự án, đến thời điểm này, phải “cõng” thêm trên 4 đồng chi phí lãi vay. Và rất có thể, con số này trên thực tế không dừng lại, khi Phát Đạt không phải chỉ phát triển các dự án trên từ năm 2009, và hàng tồn kho vẫn sẽ tiếp tục bị… tồn kho vì chưa bán được.
Một điểm đáng lưu ý nữa là, mặt bằng giá cả bất động sản hiện nay so với 3 – 4 năm về trước đã thay đổi. Vì thế, câu hỏi đặt ra với Phát Đạt là, nếu bán hết hàng tồn kho hiện nay, Công ty có thể thu về được bao nhiêu tiền thực?
1-Thuộc nhóm hàng hiếm (số lượng giới hạn), khẳng định được đẳng cấp, khai thác cho thuê tốt và khả năng tăng giá trong dài hạn.
2-Biệt thự biển thuộc nhóm sản phẩm second home, nằm trong xu thế chung của bất động sản toàn cầu là sở hữu căn nhà thứ hai. Xu hướng đầu tư này mang lại hiệu quả rõ ràng trong nền kinh tế hiện đại.
3-Trong các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, căn nhà thứ 2 có rất nhiều loại. Từ biệt thự ở thành phố, đồng quê, cao nguyên hay đồi núi, bờ biển… Tuy nhiên, biệt thự có tầm nhìn ra biển có sức hấp dẫn vượt trội hơn so với phần còn lại và luôn là sự lựa chọn đầu tiên do môi trường trong lành, khí hậu ấm áp dễ chịu, thích hợp nghỉ dưỡng, chữa bệnh, trú đông… Theo thống kê của ngành du lịch thì hơn 70% khách du lịch đều chọn biển là nơi lựa chọn hàng đầu trong các kỳ nghỉ.
|
4-Trên thực tế, do chi phí đầu tư cực lớn cho dòng sản phẩm này nên giá trị thương mại của biệt thự biển khá cao, dao động từ 500.000 đến một vài triệu USD, chỉ có giới nhà giàu mới chi trả nổi. Vì lẽ đó, việc sở hữu một căn biệt thự biển cũng là cách thể hiện đẳng cấp của giới có tiền, của các doanh nhân thành công. |
|
Biệt thự hướng biển thường không được các chủ đầu tư xây dựng đại trà mà chọn lọc vị trí có view biển đẹp nhất để thi công với số lượng giới hạn nên đây là món hàng hiệu đắt tiền được các đại gia ưa chuộng. |
5- Biệt thự biển luôn tọa lạc ở những vị trí độc đáo có một không hai, hướng ra những bãi biển đẹp nhất và luôn có số lượng hạn chế. Chủ đầu tư các dự án ven biển lựa chọn rất khắt khe những vị trí tốt như thuận lợi về giao thông, dịch vụ và thời tiết để tôn tạo nên dòng sản phẩm này.
6-Trong 3 loại bất động sản phổ biến thì tỷ suất lợi nhuận của bất động sản biệt thự hướng biển được xem là cao nhất và khả năng tăng giá của dòng sản phẩm này trong dài hạn cũng cao hơn các suất đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng khác.
7-Mô hình sở hữu kỳ nghỉ đang dần phổ biến và phát triển với tốc độ nhanh tại Việt Nam. Được sở hữu kỳ nghỉ miễn phí trên chính ngôi nhà mình đầu tư một cách dễ dàng và chi phí thấp nhất làm tăng sức hấp dẫn của biệt thự biển. Đa số các dự án biệt thự hướng biển khi liên kết với chủ đầu tư để khai thác thì ngoài lợi nhuận được hưởng, chủ sở hữu còn được hưởng 12-20 ngày nghỉ miễn phí (đủ cho thời gian du lịch trong năm), hoặc hưởng giá ưu đãi tốt nhất nếu vượt số ngày này. Mô hình sở hữu kỳ nghỉ là sản phẩm đặc biệt được tầng lớp trung lưu trở lên ưa chuộng trải nghiệm, trong đó giới nhà giàu và siêu giàu đứng ở top đầu.
8-Luật Nhà ở sửa đổi cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam đang mở rộng nguồn cầu cho thị phần bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó có biệt thự biển.
II- NHƯNG: Khi đổ tiền vào phân khúc này một số rủi ro có thể xảy ra:
1- Đó là chọn sản phẩm chưa đạt đúng độ hoàn hảo của biệt thự biển khiến tài sản sụt giảm giá trị;
2- Năng lực tài chính, kinh nghiệm của chủ đầu tư không tương xứng với quy mô dự án;
3- Người mua biệt thự biển mất cân đối dòng tiền, nhất là đầu tư bằng vốn vay;
4- Không tiên liệu được rủi ro khi không có khách thuê (Để có thu nhập ngắn hạn đủ trả lãi vay & bù đắp chi phí phát sinh,nhất là khi kinh tế thế giới đang suy trầm, du lịch nước ngoài, FDI, xuất khẩu, kiều hối, etc…của Việt Nam đang xấu!)
1.1-NPL;
1.2-Tổng dư nợ tín dụng;
1.3-Tổng tài sản của TCTD;
2- Bài học thứ 2: Tỷ lệ nợ xấu 3%: Thật hay ảo: Tùy …luật (định nghĩa và cách tính )!
Cho nên: Nợ xấu đang và sẽ được tạo ra bởi tăng trưởng tín dụng hiện nay, cộng với lượng nợ xấu đang được giữ tại VAMC, được giấu đi tại các ngân hàng (mà công chúng chưa biết con số cụ thể) và tỷ lệ lớn số nợ này chưa được xử trích lập dự phòng, tất cả có thể tạo nên một con số mới về nợ xấu, cao hơn nữa.
3- Bài học thứ 3:”Nợ có khả năng mất vốn/Nhóm 5” tại sao cao và kỳ vọng bán nhóm nợ này rất thấp vì sao: Vì cho vay lĩnh vực BĐS? Cho vay sân sau/Thân hữu? Cho DNNN vay? etc…
3- Bài học thứ 4: Tại sao Moody’s,S&P lại có nhận định khác NHNN VN về rủi ro nợ xấu và hệ thống ngân hàng nói chúng ? (Coi bài dưới);
2-Tập đoàn Điện lực Việt Nam (EVN);
3-Tập đoàn Công nghiệp tàu thủy Việt Nam – Vinashin (nay là Tổng công ty Công nghiệp tàu thủy Việt Nam – SBIC),
4-Tập đoàn Than – Khoáng sản Việt Nam (TKV);
5-Tập đoàn Cao su;
6-Ông Lại Văn Đạo – Tổng giám đốc Tổng công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn Nhà nước (SCIC), một trong những đơn vị được giao hỗ trợ quá trình bán vốn đánh giá việc thoái vốn ngoài ngành vẫn còn vướng ở cơ chế. “Về thoái vốn ngoài ngành, phần mà SCIC tham dự, đặc biệt tại ngân hàng đang rất vướng. Chúng tôi chưa tham dự được khoản nào trong lĩnh vực này, trong khi một số tập đoàn, tổng công ty đã đề xuất với chúng tôi tham gia mua lại vốn”, ông nói.
7-Báo cáo của ban Chỉ đạo đổi mới và Phát triển doanh nghiệp cho hay 6 tháng đầu năm 2015, các tập đoàn, tổng công ty đã thoái được 3.368 tỷ đồng khỏi 5 lĩnh vực nhạy cảm (bất động sản, chứng khoán, ngân hàng, bảo hiểm, quỹ đầu tư), mới đạt 15% số vốn cần phải thoái.
1-Trước khi về HDBank năm 2010, bà Tâm từng nắm giữ nhiều vị trí chủ chốt trong lĩnh vực tài chính – ngân hàng.
2-Bà từng là Tổng giám đốc Kho bạc Nhà nước; Thứ trưởng, Ủy viên ban cán sự – Bộ Tài chính; Chủ tịch Hội đồng Quản trị Tổng công ty đầu tư và kinh doanh vốn Nhà nước (SCIC).